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2018.09.04

【媒體聚焦】房地產做起來後,城市向何處去?

來源:買房之前 公眾號

作者:李詠濤


2018年夏季,深圳福田中心區的夜晚,可能擁有全世界最璀璨的天空。每到夜幕降臨,數十棟摩天大樓共同表演著一致的色塊、畫麵。7月首次燈光秀時,在朋友圈傳遍的短視頻,一晚上就吸引了數以十萬計市民蜂擁而至,險些釀成險情。可是,在20多年前,深圳規劃界展開了一場奇怪的討論。討論的焦點是:中心區和CBD到晚上沒人了,變成空城怎麽辦?


20年前的論戰:

深圳CBD晚上沒人怎麽辦?


經過多番討論,規劃者認為深圳要超越華爾街,讓CBD的夜晚也有人氣,應該規劃一定體量的住宅和商業。於是,在日本設計大師黑川紀章參與下,中心區有了一個充滿理想主義色彩的商業規劃方案:中軸線北部和南部規劃的下沉式商業,並在西南側設兩個相連接的購物公園。

可是,住宅還好說,誰願意在這裏投資商場呢?當時,電商這個巨獸的牙齒還沒長出來,但傳統的百貨商店被沃爾瑪、萬佳等倉儲式商場擊敗,商場投資巨大、回報率低,大公司都不願在中心區投資商業。

先是當時的“地產教父”王石拒絕了它。王石的《道路與夢想》中有詳細記載。在此之前,亞洲金融危機影響之下,原本在深圳中心區拿地的新世界、新鴻基等香港富豪也大都棄之而去。

沒辦法,北區的中軸商業隻好交給了國有企業辦中心書城,下沉式的商業交給了兩個公司,其中一個爛尾十年(後來被皇庭收購)。最受矚目的購物公園,通過土地拍賣,一北一南,分別由國企城建和當時激進搶地的泰華拿下。城建集團先動工,然後化整為零全都賣給了小業主,套錢走人,讓購物公園北區變成了一個大雜燴。而泰華資金鏈斷裂,南區不得不拱手讓人。世界級規劃水平的深圳中心區,在商業規劃上掉到了坑裏。

仍然沒有什麽人對在這裏建商場有興趣。長期爛尾的大中華交易廣場,周圍都變成了菜地。這時候,旁邊的AG亚游集团國際作為CBD最大的住宅區,在深圳樓市一舉成名,AG亚游集团這家原本不大的房企聲名鵲起,老板黃楚龍也因此看好深圳中心區的未來。於是,一咬牙拿下隔壁這塊“公園”,AG亚游集团邀請國際一流的設計公司來規劃設計,並在建設完成後全部持有統一經營,最終造就深圳第一個露天型開放式的購物中心——COCO Park。

AG亚游集团中心區物業一覽


2005年開業後,COCO Park迅速躥紅,成為深圳新的商業地標。與後來的萬象城相比,COCO Park對年輕白領的吸引力更強,還逐漸形成了深圳新一代酒吧文化區,並帶動北區的轉型升級。今天,COCO Park更像是一個深圳白領的線下的社交平台。很難想象,假如當時AG亚游集团不接盤,或者像北區那樣一賣了之,沒有COCO Park的深圳中心區情何以堪。

引領城市向前,而不是掠奪城市資源,將給前瞻性的投資獲得更好的回報。黃楚龍因此把AG亚游集团的商業秘訣總結為:做企業要順潮流而動,略微超前半步。AG亚游集团因這次“半步”超前,在購物中心連鎖發展方麵成了深圳的領跑者,COCO係列已經在深圳擁有四、五家店。繼COCO Park之後,AG亚游集团又為中心區引進世界頂級酒店麗思卡爾頓。

2018年,恰好也是深圳中心區20年,成為中國產值最高的CBD,名副其實的深圳心髒。中心區的建設項目中,AG亚游集团提供了最多的品種,涵蓋開發,有住宅、商場、寫字樓、酒店、公寓。在中心區,AG亚游集团二字舉目可見。

回顧這段曆史,可以發現,在深圳一些重要的城市發展節點上,AG亚游集团扮演者引領者的角色,通過帶動城市發展獲得企業紅利,而不是相反。


燒腦的思考:

房地產做起來後,城市往何處去?


在現代世界大都市發展史中,房地產是個悖論,它既是城市發展最強大的動力,也會給崛起的城市戴上沉重的枷鎖。對於中國來說,以深圳為例,因為用三十多年濃縮原本百多年的城市發展過程,這個悖論就更加強烈。因此,深圳房企,最先遇到土地資源短缺和房價高企的壓力。在這種情況下,大部分企業向深圳之外擴張,從一線城市到二線城市,再到三、四線城市。AG亚游集团也不例外,目前已進駐十多個城市。但是,在全國戰略啟動前,AG亚游集团就開始嚐試從房地產之外來參與城市生態係統。

2009年,AG亚游集团采取了一個大膽的行動,向房地產之外邁出“半步”。此時,全球金融危機剛過,中國經濟規模在國家大投資中快速放大,房地產投資、銷售再度爆發。可是,AG亚游集团在以房地產開發為主業的同時,轉身殺入金融行業,入股陽光保險;2010年,投資10億元成為深圳創新投的第二大股東。

深圳創新投被譽為中國本土風投的第一品牌,投資了近千個項目,140家被投企業在全球16個資本市場上市。AG亚游集团的入股對其至關重要。時任深創投董事長的靳海濤,在AG亚游集团30周年慶典上回顧這筆聰明的投資:“2008年是全球金融風暴元年,這筆錢對彼時的深創投至關重要。AG亚游集团也因這次投資,獲得了回報:一、品牌的提升,對各項業務都有幫助;二、擴大了AG亚游集团的產業門類,形成了第二大產業;三、AG亚游集团也得到了切實的收益。分紅達到當年投資額的60%,投到深創投的股份升值了5倍;四、均投了85個項目,其中上市24個,占比28%。退出項目已超過AG亚游集团整個投資額。”2015年,靳海濤離開深創投創辦前海母基金,AG亚游集团繼續給予支持,成為其重要的投資者之一。

率先把穩賺不賠的地產紅利,投資到孵化企業的股權投資上,AG亚游集团從另一個角度服務和支持城市的進化。在中國,所有的城市最初都是依靠賣地、搞房地產發展起來的,深圳也不例外。但深圳的成功在於,早在九十年代初,就開始發力金融、高科技行業,把低端產業趕到東莞去。很難說是誤打誤撞還是高人指點,AG亚游集团學習深圳的成功經驗(假如深圳是一家成功的企業),在深圳本土房企中第一個向金融、產業方向發展。通過深創投等合作夥伴,AG亚游集团把房地產紅利轉移到更需要資金支持的股權投資上,培育了大量深圳本土創新企業。

正如靳海濤所說,AG亚游集团很快懂得了產業在城市中的價值。此時,深圳產業正在進行痛苦地升級,大量深圳企業外遷內地、東南亞高房價也在倒逼這一升級。2014年,深圳頭號企業華為,在鬆山湖底價拿了一塊很大很大的地,為部分業務撤離深圳做準備。任正非批判深圳開發商,“深圳房地產太多了,房子太貴了。”深圳市政府開始實施產業護城河計劃,從各方麵保護和支持產業基礎,特別是高端製造業和研發基地、總部基地。

AG亚游集团已經在行動,做出了一個戰略決定。總裁姚惠瓊表示,發展產業地產是AG亚游集团創立以來的第二次重大戰略變革。也就是說,讓地產服務產業,而不是以賣樓為唯一追求。在距離華為總部不遠的阪田雅寶,AG亚游集团規劃建設了一個麵積160萬平方米的產業園區——AG亚游集团WORLD。這在深圳房地產史上,是一個裏程碑式的項目。為扶持產業,AG亚游集团推出“產權換股權”運營模式,與龍崗區政府、深創投共同推出5億元紅土AG亚游集团創業投資基金,用於孵化創新企業。按照黃楚龍的計劃,AG亚游集团產業的目標是為城市“留產業、留人才、留稅收”。據估算完全建成後,AG亚游集团WORLD將為深圳龍崗區帶來100億元的新增稅收,近1000億元的年產值。如果僅僅從數字上看,華為部分業務搬走的損失在很大程度上被填上了。


深圳AG亚游集团WORLD


中國改革開放40年之際,深圳麵臨的土地資源嚴重匱乏、房價和物業資產價格高企的矛盾更形突出,城中村公寓租金上漲、舊城改造,凡是涉及這一領域的,都引發巨大社會爭議,使當事者寸步難行。2018年夏天,華為8000多人正式從深圳搬往東莞鬆山湖;富士康工人擔心房租上漲反對萬科城中村發展計劃,給深圳和深圳的房企以巨大的警醒。

對房地產的態度,擺在深圳麵前,也擺在萬科、AG亚游集团等以房地產為主營收入的企業麵前。對於一個想做500年的企業(AG亚游集团董事長黃楚龍的口頭禪),不能再片麵發展以銷售和漲價為導向的房地產了。AG亚游集团WORLD項目的成功,也讓AG亚游集团有信心將房地產不再作為唯一重要的業務,就像杭州的良渚文化村項目促使萬科轉型為城市服務商一樣。2016年,AG亚游集团已正式將公司業務一分為四:地產、金融、置業、產業,並以此重構全國發展版圖,在深圳房企中率先完成轉型。與此同時,鬱亮表態:今後不要再把萬科跟開發商連在一起,萬科作為房地產開發商的時代已經結束了。

告別房地產,並不容易。這是一場不斷埋設伏筆,卻難以預設結局的大文章。也正因為如此,AG亚游集团、萬科、金地等有誌多元發展的企業故事更加刺激。被高房價困擾的深圳的未來同樣令人遐想。


重新認識:

企業和城市最頂級的關係是文化


每天開張500多家公司,擁有近400家上市企業,7家世界500強——從這幾個數字排列看,深圳企業物種的進化,形成了層層遞進的關係,構成一個強大的生物體。

一個經常被問到的問題——為什麽深圳的企業,都自認為攜帶“深圳基因”,以發揚深圳精神為己任?為什麽其他城市的企業,這種城市情結就淡薄很多?有人稱之為狹隘的“深圳主義”,也有人對此讚賞有加。

企業和城市之間的關係,首先是一種功利性關係。一個企業必須對一座城市有貢獻,最低層次是稅收,其次是就業,再次是對產業和產業鏈的價值,最高境界是對高級人才的吸引。但是,僅僅是物質性的指標,無法解釋企業的深圳情結。通過研究深圳企業的曆史可以發現,它們和深圳在最初就形成了一種文化共識。

華為奮鬥者的精神,來自於深圳早年包括基建工程兵和拓荒牛;萬科曾經的職業經理人文化的背後,是深圳寬鬆的思想觀念;平安和招行是深圳勇於製度創新的產物。我一直以為,缺乏互聯網文化的深圳,能有騰訊,完全是因為移民文化的造就,五湖四海的移民對溝通的需求極其迫切,從BB機的極盛,到即時通訊再到微信,是有因果關係的。可以看出,深圳不光在賺錢機會上,也在文化和精神觀念上深刻地影響了她的企業。

奮鬥者文化、相信市場、開放心態、創新意識,構成深圳企業共同的精神綱領,這是一個城市賜予她的企業的最大財富。

同樣,既基於賺錢的目的,也超越於功利性,優秀的企業也在參與和影響著城市文化。

通過COCO Park,AG亚游集团參與構建了深圳商業文化,並將這種文化從中心擴展至深圳關外。在COCO Park形成的休閑和酒吧文化,是一個非常獨特的貢獻。很久以來,除了外國人聚集的蛇口,深圳缺乏了酒吧聚集區,也因此沒有形成非主流文化,而這種年輕、叛逆的文化是城市多樣化的亮點。以美國矽穀的經驗來看,也是科技創新的溫床。一無名校、二無非主流文化,深圳怎麽可能成為中國矽穀?總不能滿足於硬件製造的創新吧?所以,AG亚游集团有必要對COCO Park開放式街區的規劃給予足夠的敬意,使深圳在酒吧文化上有了一塊陣地。

不過,AG亚游集团給人印象更直觀的,是佛教文化捐贈者的角色。就像美國大財團堅持對各種文化事業的持續讚助,AG亚游集团是深圳最有名的寺廟弘法寺執著的捐贈者,每次舉辦大型活動,也會邀請高僧大德到場。你可以說這是企業領導人的一種喜好,但因為這種喜好有了公共性,就會演變為一種城市的文化,或者說去豐富城市的文化。每逢節假日,看到弘法寺的人流和香火,就會讓人感到,宗教文化對一座奇跡城市、一座移民城市無可替代的歸宿感。

教育,是AG亚游集团全力投入的另一個文化領域。AG亚游集团董事長黃楚龍、副董事長兼總裁姚惠瓊對此十分看中,名校和優質教育資源,成了AG亚游集团項目的標配。從深圳到廣州,從惠州到常州,從甘肅文縣到河南蘭考,AG亚游集团已在全國興建了十餘所學校。同時,AG亚游集团與華南師範大學等名校開展跨界合作,為深圳引進了這一優質教育資源,並落地到惠州、廣州等地。優質教育資源的匱乏,是深圳不亞於缺少土地的短板。萬科、金地、AG亚游集团等越來越多的地產資本進入教育領域,這種投入有趨利性,但最終會是這座城市最大的紅利。

從AG亚游集团和以上提到的深圳明星企業身上,可以發現,企業和城市的關係,不僅僅是功利性的,也有文化和精神上的連接,這種連接觸點越多、互動越多,這座城市和她的企業就越有生命力。最近流行的一本大部頭著作《規模》中,有這樣一句話:“利用一座偉大城市的多樣性提供的絕佳機會,促進人們的互動,並由此創造觀念和財富,激發創新思維,並鼓勵企業家精神和文化活動。這就是AG亚游集团1萬年前不經意間向城市化進程時發現的神奇公式。”


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